Рентабельность инвестиций

Если вы интересуетесь, как оценивается эффективность вложений, этот материал — для вас. Bestinvestor.ru рассказывает о том, что такое рентабельность инвестиций, и как ее следует правильно рассчитывать.

Эффективность любой инвестиции характеризует размер прибыли, которую приносит созданный (приобретенный, взятый в аренду) актив в определенный период времени (если речь идет о постоянном денежном потоке) либо после его продажи (при выходе из проекта).

Расчет рентабельности инвестиций

Общепринятым подходом для расчета прибыли любого вида деятельности, в том числе инвестиционной, является вычисление разности между доходом и расходом. Для большей объективности при оценке инвестиций может учитываться также показатель инфляции, что позволяет оперировать сопоставимыми денежными показателями.

Много вопросов вызывает термин «доход». Как правило, это размер первичного денежного потока, из которого вычитаются расходы (на покупку товаров и услуг, уплату налогов и т. д.). В итоге формируется так называемая чистая прибыль, которая по существу отражает рентабельность инвестиций в абсолютном значении.

Однако данный показатель, отражая реальные денежные потоки, которые приносит актив, описывает ситуацию не полностью. Важным является знание того, сколько прибыли приходится на каждый вложенный рубль (доллар, евро). Для банковских депозитов таким показателем является процентная ставка. Рентабельность инвестиций, рассматриваемая как отношение прибыли к расходам на создание актива, отражает эффективность сделанных вложений. Поэтому данный показатель зачастую обозначается как прибыль на инвестиции и норма прибыльности.

Рентабельность инвестиций: формула расчета

Для наглядности рассмотрим простую ситуацию с квартирой, которая приобретается с инвестиционной целью, то есть для извлечения дохода. Пусть цена покупки будет составлять 5 млн руб., а ежемесячная прибыль от сдачи ее в аренду — 30 тыс. рублей (все расходы в этой сумме учтены).

Тогда расчет рентабельности инвестиций будет выглядеть следующим образом:

ROI (от англ. Return On Investment) = (Доходы – Расходы) / Сумма инвестиции х 100 % = (30 000 х M – 5 000 000 / 5 000 000) х 100%,

где M — количество месяцев, в течение которых генерируется денежный поток.

В этом варианте вложения окупятся через 167 месяцев (почти 14 лет): через 5 лет ROI составит –64 %, через 10 — –28 %, через 15 — +8 %, через 20 — +44 %. Таким образом, если доход формируется исключительно на основе регулярно получаемой и относительно стабильной платы, то прибыльность вложений зависит от времени в прямой пропорции.

Другой вариант: квартира приобретается для последующей перепродажи по более высокой цене. Предположим, что она может быть продана за 6,5 млн рублей после проведенного в ней ремонта, на который был потрачен 1 млн рублей. В этом случае рентабельность инвестиций определится по следующей формуле расчета (здесь не учитываются налоги и вычеты, чтобы не усложнять картину):

ROI = (Доходы – Расходы) / Сумма инвестиции = (6 500 000 – 5 000 000 – 1 000 000) / 5 000 000 = 10 %.

В комбинированном варианте с теми же исходными данными квартира приобретается, ремонтируется, сдается и через полгода продается. В такой ситуации формула рентабельности инвестиций будет выглядеть так:

ROI = (Доходы – Расходы) / Сумма инвестиций = (6 500 000 + 30 000 х 6 – 5 000 000 – 1 000 000) / 5 000 000 = 13,6 %.

Таким образом, выход из проекта (продажа актива) существенно увеличивает размер единовременного дохода. Но при этом теряется и постоянный денежный поток, который по прошествии определенного времени может в итоге значительно превысить объем инвестиции. Все дело в том, сколько времени вы готовы ждать этого.